事務所で契約➜COOLING-OFFで解約できる?

1. クーリング・オフの規定はなぜできたのでしょう?

いわゆるクーリング・オフは、軽率な申込みをしたり、不安定な契約意思による取引を消費者保護の観点から白紙の状態に戻すことができる余地を認めるものです。もともと旧訪問販売法や割賦販売法に規定されておりましたが、金や不動産には適用がありませんでした。そこで、消費者団体等から、不動産の取引でもクーリング・オフを認めるべきであるとの強いご要望があり、宅地建物取引業法(以下、業法といいます)が改正され、業法にクーリング・オフの規定が立法化されました(業法37条の2)。

本来、クーリング・オフの規定は、訪問販売から来ております。ご家庭に各種の訪問販売員が販売目的で訪問しておりましたが、営業の方も成績を上げなければなりませんから、営業マンのなかには粘って粘って(なかには強引にあるいは詐欺的に)契約書に判(㊞)を押すまで居座って帰らないということがままありました。その後、別荘地や山林の現況有姿販売等では無料温泉旅行に招待しての巧みな・強引な販売も行われました。そこで、そのような状況で仕方なくあるいは上手に嵌められて契約書に判(㊞)を押したような場合は、無条件に契約の解除(申込みをしただけで契約成立前の段階では申込みの撤回)ができることとしたのです。

2. 事務所は本来適用外

これに対しまして、事務所での取引は、事務所は業法上契約締結の場所として所要の措置を講じており、正常で安定した状況が確保されているとみてよく、購入者の契約意思は明確で安定的であり、定型的ですからクーリング・オフの必要性がそもそもありませんから(訪問販売等ではありません)、適用外とされ、取引の安全の確保も図られております。

これは、この規定が立法化された当時の建設省計画局不動産業課長　清水達雄氏(推薦のことば建設省計画局長　宮繁　護氏)編著の「宅地建物取引業法の改正の要点」(昭和55年住宅新報社発行、p94～p97)に説明されております。宅地建物取引業法の解説(建設省建設経済局不動産業課監修　p242以下、住宅新報社1990年初版、1996年改訂版発行)でも同じです。又、明石三郎氏ほか4名共著の詳細宅地建物取引業法(改訂版p374～、大成出版社、1995年発行)でも同趣旨です。

国土交通省のガイドライン[宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方　第37条の2第１項関係１(1)]でも同じと思います。

上述のような経緯と理由により、coolig –offの規定ができました。取引の全てにおいてクーリング・オフにより契約の解除ができるのではありません。この規定が適用になるには、ご存知の通りいくつかの要件があります。不動産においても消費者保護のためでも、その取引の全てに適用があるものではありません。不動産の賃貸には適用がありませんし、売り主が個人や宅地建物取引業者でない会社の場合等は不適用です。

又、事務所で真面目に真剣に契約を締結した場合は適用する必要がありません。

その2につづきます。